qué llevó al 90% de los ciudadanos chinos a ser propietarios de sus casas (y cómo esto está influyendo en la segunda crisis inmobiliaria más grande del país)

qué llevó al 90% de los ciudadanos chinos a ser propietarios de sus casas (y cómo esto está influyendo en la segunda crisis inmobiliaria más grande del país)

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Desinfle la burbuja de la vivienda sin perforarla. Este parece ser el objetivo del gobierno chino.

Y una de las primeras víctimas de este nuevo enfoque de Beijing es el desarrollador de segunda vivienda en el país por número de ventas.

El gigante Evergrande atraviesa tiempos difíciles que ponerlo al borde de la bancarrota. La empresa tiene una enorme deuda que asciende a aproximadamente 300.000 millones de dólares estadounidenses.

Las acciones de la compañía han caído un 80% en lo que va de año, coincidiendo con la endurecimiento regulatorio impuesto el año pasado por las autoridades chinas.

Durante el verano de 2020, Beijing impuso una norma a los mayores desarrolladores inmobiliarios que les obliga a colocar sus niveles de deuda por debajo de determinadas métricas o «3 líneas rojas» en referencia a empresas de liquidez, activos o deuda.

«Las casas son para vivir en ellos, no especularEl presidente chino, Xi Jinping, dijo en 2017.

En cuanto a Evergrande, las autoridades han demostrado que no habrá un rescate total, lo que significa que abandonará la empresa si no encuentra el dinero para pagar a sus acreedores mediante la venta de activos o partes del negocio.

Sin embargo, muchos analistas creen que es probable que el estado nacionalice más de 1,5 millones de viviendas que Evergrande tiene en diferentes etapas de construcción en China para evitar que las familias sufran si el conglomerado termina colapsando.

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El mercado inmobiliario chino es realmente atípico.

De media, 90% de los los ciudadanos son dueños de sus hogares: casi el 87% en áreas urbanas y alrededor del 96% en áreas rurales, según un estudio de vivienda en China realizado por la Universidad de Albany, Estados Unidos.

Es una de las tasas más altas del mundo.

En comparación, en los Estados Unidos, solo el 65,3% de los ciudadanos son propietarios de su casa, mientras que en Alemania este porcentaje se eleva al 51,1%.

Y es que, como explica a BBC Mundo Diego Fernández Elices, director general de inversiones de A&G, el «El principal objetivo del gobierno chino es la prosperidad común. y el hecho de que tantos ciudadanos sean dueños de sus casas la convierte en una zona que no puede ser abandonada de ninguna manera.

La «prosperidad común» a la que se refiere Fernández es el lema de la última campaña impulsada por el presidente chino, con la que intenta «Reducir una enorme brecha de riqueza que amenaza el crecimiento económico del país y la legitimidad del gobierno del Partido Comunista ”, continúa la agencia Reuters.

Reuters

Según las últimas estadísticas del gobierno chino, la construcción todavía representa alrededor del 30% del empleo total y, por tanto, es demasiado importante para ignorarlo ”, explica Yves Bonzon, director del banco privado suizo Julius Baer.

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Esto se llama en la jerga económica. Demasiado grande para caer o al menos caer por completo.

Detrás de este alto porcentaje de propietarios, hay algunos factores que impulsaron la expansión del sector durante décadas marcado por pueblos fantasmas, infraestructuras en desuso y un modelo de construcción salvaje, a precios desorbitados.

En 2020, el país entró en lo que se denomina «la era de los 10.000 yuanes (1.318 euros, 1.548 dólares EE.UU.)», en referencia a que el metro cuadrado se ha mantenido en promedio por encima de esta cantidad durante varios meses consecutivos, explica en comunicado de prensa. análisis reciente de la Agencia EFE.

El «sueño chino»

Uno de los factores importantes que contribuyeron a la burbuja es el cultural.

«La riqueza de los hogares chinos depende de los ladrillos, el cemento y el fervor especulativo. Pero culturalmente, no solo existe la aspiración de poseer una propiedad, también existe un requisito social no escrito de que, por ejemplo, cuando te casas, debes poseer una propiedad ”, explica Sam Lecornu, CEO y cofundador de Stonehorn, Global Partners.

“No hay muchos chinos que consideren alquilar su primera opción. Poseer una propiedad en China es, por definición, el equivalente al sueño americano«, Agregar.

Hace poco más de 20 años, el sector inmobiliario chino no existía.

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«En la mayoría En la segunda mitad del siglo XX, China era una empresa pública de alquiler masiva, donde la propiedad privada representaba menos del 30%. La vivienda fue vista como un beneficio de bienestar con fuertes subsidios del gobierno socialista ”, dice Youqin Huang, profesor del Departamento de Geografía y Planificación de la Universidad de Albany, Estados Unidos, en un estudio.

«Sin embargo, en la década de 1990, China lanzó reformas para privatizar y comercializar su sistema de vivienda, como parte de su transición de mercado ”, agrega, refiriéndose al proceso de apertura que condujo al explosivo crecimiento económico del país, especialmente después de su ingreso a la Organización Mundial del Comercio en 2001.

Una inversión segura

Otro factor que durante años contribuyó a la compra de la vivienda fue la fuertes obstáculos a la inversión extranjera.

Los ciudadanos chinos entonces solo tenían el mercado interno.

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«Si miramos el los controles de capital que existen en China y miramos los activos en los que se pueden invertir, la propiedad es una de las favoritas. Y muchos chinos tienen más de uno. Pueden tener una segunda o una tercera casa ”, dijo Lecornu a BBC Mundo.

A menudo, lo que distingue a este mercado de cualquier otro en el mundo es que los compradores suelen pagar un depósito inicial equivalente al 50% del precio de la casa o incluso comprar directamente al contado“Dice el fundador de Stonehorn Global Partners.

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Por tanto, el uso de préstamos bancarios no es tan intensivo como en otras grandes economías.

“A diferencia de lo que pasó en Estados Unidos con la llamada crisis subprime, los chinos no compran masivamente sus casas con deuda«.

Entonces cómo lo hacen?

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El «banco de mamá y papá»

Para los niños varones, en particular, este es el «banco de mamá y papá», respaldado por el mercado matrimonial.

Debido a la ley del hijo único, hay unos 30 millones más de hombres que de mujeres que buscan pareja en China, según los datos oficiales más recientes.

Los padres chinos saben que aumentan las posibilidades de que sus hijos se casen si son dueños de una casa.

«Es costumbre que el marido proporcione una casa», dijo a la BBC Jieyu Liu, subdirector del Instituto SOAS de China, en 2017, cuando parecía que el 70% de milenios Los chinos (entre 19 y 36 años) eran propietarios de una casa.

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Muy economico

“Dado que los salarios de los jóvenes son tan bajos, la familia del esposo debe asumir la responsabilidad de comprar una casa en nombre de su hijo o pagar el depósito. Muchas historias de amor terminan en fracaso si los hombres no pueden proporcionar vivienda conyugal ”, agregó.

A esto se suma también el hecho de que los miembros mayores de la familia a menudo se mudan con sus hijos en sus últimos años de vida.

Mucha gente ve esta inversión en nombre de su hijo o hija como una inversión en el futuro de toda la familia.

El “banco familiar” es también el primer recurso para quienes buscan una segunda vivienda, porque acudir a los padres, abuelos o incluso cuñados no es infrecuente en la zona. Cultura china, muy económica.

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El caso de Evergrande

Al calor de todos estos factores durante las últimas décadas, un sector inmobiliario con grandes ventajas, que en algunos de sus sectores se ha salido de control.

El sector inmobiliario del gigante asiático comenzó a sobrecalentarse a fines de la década de 1990, cuando los reguladores de ese momento se acercaron a desarrolladores interesados ​​en beneficiarse del boom del ladrillo Chino.

Empresas como Evergrande han comenzado a desarrollarse en los sectores de alimentación, energía y entretenimiento con la compra de un equipo de fútbol, ​​y han ampliado sus objetivos para incluir desarrollos inmobiliarios en el exterior.

Este la expansión se produjo gracias a la deuda bancaria o financiado con depósitos de compradores de vivienda en China.

los gobiernos locales y gobierno central han jugado un papel clave en este crecimiento.

“Además de privatizar las viviendas públicas existentes y poner fin a la provisión de viviendas de alquiler subvencionadas, Se fomentó encarecidamente el desarrollo de viviendas e inmuebles privados. [por parte del gobierno]“, Recoge en su informe el profesor Huang.

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Y es que en China la tierra pertenece al estado.

Cualquier empresa u organización que quiera desarrollar un proyecto, ya sea residencial, industrial o comercial, debe obtener el derecho de uso de este terreno.

Sin embargo, este derecho de uso está limitado en el tiempo, en el caso de desarrollos de proyectos residenciales, es de 70 años, después de los cuales el Estado puede renovar o revocar dicho derecho de uso.

Esta es la razón por la que los promotores inmobiliarios normalmente no compran lotes de terreno y los mantienen sin construir durante años mientras los reevalúan como en otros países.

“El gobierno generalmente vende [el uso de] la tierra de forma selectiva y en este proceso recibe dinero de la venta de la tierra, que es un principal fuente de ingresos del gobierno“Continúa Lecornu.

Más allá del sector inmobiliario que emplea a millones de personas en China, es justo decir que Las autoridades de diferentes niveles tenían interés en que el modelo continuara funcionando.agrega el experto.

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El papel de los bancos

Para entender la burbuja y el posible efecto dominó de la crisis de Evergrande, el papel de los bancos, también controlados por el Estado, es fundamental.

«Los Los bancos, las aseguradoras y los fondos chinos han proporcionado una financiación significativa en los últimos años y la gran exposición de los bancos chinos al sector inmobiliario es uno de los riesgos más importantes que enfrenta el sistema financiero chino ”, explica Eiko Sievert, directora de la agencia de calificación Scope Ratings.

La firma redujo su pronóstico de crecimiento para China al 8,6% para 2021, desde el 9,3% debido a «la debilidad del sector inmobiliario chino, lo que ya ha frenado la actividad económica nacional este año ”, añade.

Por tanto, los analistas coinciden en que el posible malestar social que crearía más de un millón de viviendas sin terminar en Evergrande es un problema mayor que la propia deuda.

“El partido político más grande del mundo también El más grande dueño de propiedades en China. Tiene un gran interés en intervenir y utilizar todos sus poderes para evitar más disturbios ”, condenó Lecornu, refiriéndose al que será el objetivo más inminente de Pekín: que los ciudadanos no sufran y sigan confiando en el «sueño chino».

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